Los listos no podrán ser tan listos y los tontos no podrán ser tan tontos en la nueva Ley Hipotecaria

Si es uno de los “afortunados” contribuyentes que puede permitirse la adquisición de una vivienda, tome nota:

A partir de esta semana entra en vigor la tan anunciada nueva normativa hipotecaria, que viene para elevar la transparencia de los contratos y con la aspiración de reducir la abultada litigiosidad bancaria de los últimos tiempos. Esta semana no se firmarán nuevas hipotecas, ya que estarán dentro de los 10 días que la nueva norma fija para información notarial de las condiciones, si bien, los que firmen una hipoteca a partir ahora lo van a hacer bajo el espíritu de la nueva ley, que entra en vigor hoy, tres meses después de su publicación en el BOE para que los bancos tuvieran tiempo a adaptarse. «La ley exige a los bancos ofrecer información detallada a los nuevos clientes hipotecarios sobre sus obligaciones de pago y esta mayor transparencia hará que los deudores tengan más conocimiento sobre sus derechos y responsabilidades antes de solicitar una hipoteca, reduciendo la posibilidad de futuras disputas legales«, según indica Moody’s.

Esta normativa se debe a la trasposición a nuestro Ordenamiento jurídico de una Directiva Europea (si bien, que como de costumbre llega con tres años de retraso). En resumen podemos decir que es mucho más garantista que la legislación anterior. El objetivo es reducir la litigiosidad hipotecaria actual para que no se repitan conflictos como el de las cláusulas suelo, las hipotecas multi divisa y los préstamos referenciados al IRPH.

Los cambios más importantes son:

Gastos a cargo del banco o del hipotecante

Sera a cargo del cliente hipotecante el coste de tasación, cuyo precio medio en España ronda los 300 euros. Por ley y por primera vez en más de 20 años, las entidades financieras tendrán que pagar el resto de los gastos de formalización.

Así que el Notario, Registro, gestoría y el controvertido Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, serán satisfechos por las entidades bancarias. En un préstamo tipo de 200.000 euros, alrededor de 3.000 euros corresponden a este gravamen, dependiendo (como en otros muchos casos e impuestos) de la Comunidad Autónoma, de que se trate.

No será así en el País Vasco, ya que seguirán pagando los clientes, que contar con fiscalidad propia en esta materia, salvo las hipotecas sobre primera vivienda, que están exentas.

 

Comisión de apertura, pero no comisión de estudio

La nueva normativa no limita la comisión de apertura, si bien prohíbe la denominada “comisión de estudio”.

 

Comisión por amortización o cancelación anticipada

Baja sensiblemente la comisión por amortización anticipada, sobre todo en el caso de los préstamos a tipo fijo. A partir de ahora, el recargo aplicado por el banco no podrá exceder el 2% del capital amortizado durante los 10 primeros años y un 1,5% si se realiza después. En las hipotecas variables, la comisión máxima será del 0,25% sobre lo amortizado a partir del tercer año o del 0,15% si es a partir del quinto.

 

Clausulas suelo

El Congreso decidió prohibir las “ clausulas Suelo”, a pesar de que son legales cuando están claramente recogidas en el contrato del préstamo. Así que NO habrá clausulas suelo a partir de esta norma.

 

Los impuestos en las subrogaciones

Hasta ahora había exención en este tipo de operaciones. Pues bien, mover el préstamo de banco dejará de estar exento tributariamente. Los gastos generados por la operación se prorratearán entre las dos entidades financieras implicadas en función de la duración del crédito y del momento en el que se produce la subrogación. De este modo se pretende evitar que estas hipotecas estén mejor tratadas fiscalmente que las de nueva formalización y que puedan utilizarse por las entidades para hacerse la competencia, por temas estrictamente fiscales.

 

Seguro sí, pero con la aseguradora que el cliente quiera

La entidad financiera puede exigir al cliente que contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos, pero puede hacerlo con la Compañía que decida libremente y que no tiene por que estar vinculada con el Banco o Entidad financiera.

 

Ejecuciones hipotecarias

Cuando el hipotecado acumule doce meses de impago, el banco podrá instar la Ejecución Hipotecaria. Hasta ahora la entidad necesitaba tan solo tres meses. Además. el banco y el cliente pueden incorporar en el contrato la posibilidad de la dación en pago si así lo acuerdan libremente.

 

¿Tipo fijo o variable?

La nueva normativa apuesta por la formalización de las hipotecas a tipo fijo. Así. abarata la conversión del préstamo variable al préstamo a tipo fijo con un recargo del 0,15% sobre el importe de la hipoteca. Antes era del 0,25%.

 

Notario a gusto del cliente

El rol del Notario será mucho más importante que hasta ahora. Para empezar será el cliente y no el banco quien lo elija, como solía suceder hasta ahora. Diez días antes de la firma del préstamo, el cliente podrá reunirse con el notario para resolver de manera gratuita todas sus dudas. Acto seguido, el notario realizará un pequeño test posterior para asegurarse de que lo tiene todo claro y levantará acta.

El notario entregará al consumidor un borrador del contrato, una ficha que contiene los datos más relevantes de la hipoteca (Ficha Europea de Información Normalizada), un documento que detalla todas las cláusulas y los gastos del préstamo, así como una simulación de las cuotas periódicas que pagaría el cliente en diferentes escenarios de tipos de interés. El banco pagará el arancel del notario por elevar el préstamo a escritura pública.

 

¿Serán más caras las hipotecas a partir de ahora?

Es de suponer que las entidades financieras elevarán el margen para hacer frente a los nuevos gastos a su cargo, sí bien, la fuerte competencia limitará probablemente una subida en los precios.

Pues bien, a partir de ahora, aquellos que hipotecaban su vivienda y podían hacerse los “tontos” en cuanto a las condiciones de su préstamo, y las entidades financieras que “se pasaban de listas” con la letra pequeña, lo tienen más complicado.

 

Basilio Ramirez Pascual
Siguiendo Basilio Ramirez Pascual:

Basilio Ramírez Pascual es un experto en Fiscalidad Internacional, Prevención de Blanqueo de Capitales, Riesgos Corporativos, Compliances, y Transparencia corporativa. Es autor de numerosos libros, cuenta con apariciones y colaboraciones en los más importantes medios de comunicación del país. También imparte cursos en las más prestigiosas universidades y escuelas del país. Puedes contactar con Basilio aquí

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